個人住房貸款操作風(fēng)險的防范措施包括哪些？

因為住房抵押貸款期限都很長，在貸款期間貸款人對借款人的經(jīng)濟(jì)狀況既難以預(yù)測又無法保持持續(xù)的監(jiān)控，對借款人的信譽(yù)、品德、工作狀況難以做到全面準(zhǔn)確的掌握，對抵押物在貸款期間的價格損益難以準(zhǔn)確評估等，都可能造成違約行為，出現(xiàn)信用風(fēng)險。違約行為發(fā)生后，即使銀行能將抵押物變賣，但由于住房市場的價格波動，也可能使其收回的資金額少于貸款余額，使銀行資產(chǎn)受損。 (二)流動性風(fēng)險 由于目前金融機(jī)構(gòu)辦理的住房貸款資金來源主要是公積金存款與儲蓄存款，這種短存長貸的行為，影響銀行的兌付能力，產(chǎn)生流動性風(fēng)險。一方面由于國家經(jīng)濟(jì)形勢旺盛時，不論銀行還是個人都對未來充滿著樂觀的預(yù)期，出現(xiàn)房地產(chǎn)熱，銀行大量投放住房抵押貸款。另一方面經(jīng)濟(jì)衰退時，房地產(chǎn)滯銷，價格急劇下降，償還能力出現(xiàn)嚴(yán)重困難，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的不良債權(quán)或損失。當(dāng)這種現(xiàn)象大量出現(xiàn)時,巨額的住房抵押貸款演變成巨額的銀行不良貸款，銀行開始出現(xiàn)流動性風(fēng)險。 (三)抵押物風(fēng)險 一方面由于抵押物受市場價格、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場需求下滑等因素的影響，導(dǎo)致抵押物很難處置變現(xiàn)，貸款人通過拍賣抵押房產(chǎn)所得價款來清償銀行貸款，在實(shí)踐中的阻力很大、困難重重，難以實(shí)施。另一方面借款人在其抵押期限內(nèi)對房屋的損壞、自然磨損等，即使變現(xiàn)也會造成一部分損失，包括處置變現(xiàn)產(chǎn)生的費(fèi)用，會給銀行帶來大量的資金損失。 (四)利率風(fēng)險 住房抵押貸款(房產(chǎn)抵押貸款)的利率風(fēng)險是由其業(yè)務(wù)短存長貸的資本結(jié)構(gòu)所決定的。只要利率發(fā)生波動，無論是漲還是跌，銀行都會遭受損失。如果利率上漲，對借款人來說，借款額度越高，借款期限越長，其影響度也就越大。因為在借款人本來的收入就比較吃緊的情況下，增加的每月還款額無疑會加大借款人的還款壓力，從而使銀行的風(fēng)險加大。如果利率下降，借款人又有可能從當(dāng)前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，從而使銀行預(yù)期的利息收入無法實(shí)現(xiàn)。 (五)提前還款風(fēng)險 個人住房抵押貸款的額度一般都比較大，期限也較長，個人要支付大量的利息，且年限越長，這個比例越大。因此，只要個人多余資金的期望投資收益率小于銀行的貸款利率,他就會選擇提前還款。這種借款人在合約到期之前償付其所有借款的行為，之所以會給銀行帶來風(fēng)險，是因為該行為的發(fā)生使得住房貸款(住房抵押、房產(chǎn)抵押)的現(xiàn)金流量產(chǎn)生不確定性，給銀行的集約化資產(chǎn)負(fù)債帶來一定的困難。 (六)政策性風(fēng)險 一方面由于我國目前與個人消費(fèi)能力嚴(yán)重脫節(jié)

2022住房公積金貸款利率是多少

首貸3.25

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)推薦的租金貸可以使用嗎？

入住承租的住房前需要核查哪些事項？

承租人入住前需要核查的事項主要有： 一、是核查地址。核查承租的住房地址與租賃合同中標(biāo)明的地址是否一致。 二、是核查住房設(shè)施設(shè)備情況。與出租人或其委托人共同逐項檢查門、窗、墻面、地面是否有損毀情況；租賃合同標(biāo)明的其他設(shè)施設(shè)備是否存在、有無損壞。如有缺失、損壞，應(yīng)拍照留存，并要求出租人補(bǔ)充、維修。 三、是核查水、電、燃?xì)獾仁褂们闆r。對水費(fèi)、電費(fèi)、取暖費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、物業(yè)費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、有線電線費(fèi)等逐項核對，如出現(xiàn)欠缺等情況應(yīng)及時取證， 并要求出租人補(bǔ)繳。 此外，承租人如有與他人有共用的空間，還應(yīng)了解共用空間的位置、使用要求等。

住房租賃合同都是一年起簽的嗎？

不是。法律規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。在遵守上述規(guī)定的前提下，住房租賃的具體租賃期限由出租人與承租人協(xié)商確定。一般情況下，出租人與承租人簽訂一年期的租賃合同較多，也形成了一定的交易習(xí)慣。通常情況下，如果租期低于一年的，租金可能會提高。 相關(guān)法律法規(guī)依據(jù)：民法典第七百零五條。 民法典第七百零五條 【租賃最長期限】租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。 租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同;但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

簽訂住房租賃合同時承租人需要注意哪些問題？

簽訂住房租賃合同時，承租人需要注意的事項有： 一、是使用規(guī)范的住房租賃合同。承租人可以通過當(dāng)?shù)刈》砍青l(xiāng)建設(shè)（房產(chǎn)）主管部門、行業(yè)組織官網(wǎng)下載和使用房屋（住房）租賃合同示范文本。如出租人拒絕使用的，要重點(diǎn)注意出租人提供的住房租賃合同內(nèi)容與房屋（住房）租賃合同示范文本內(nèi)容的差別。出租人口頭承諾等內(nèi)容應(yīng)寫入租賃合同中，對違約責(zé)任、押金退還約定要清晰，切勿在空白合同上簽字蓋章。 二、是查看出租房及出租人的相關(guān)材料。核查出 租房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書（房屋所有權(quán)證）等證明房 屋所有權(quán)歸屬的證明材料原件、出租人本人身份證。如承租他人轉(zhuǎn)租的住房，還需要轉(zhuǎn)租人提供其承租 該住房的合同，經(jīng)核實(shí)無假后方可簽約。合同應(yīng)寫 明租期及承租住房的地址等內(nèi)容，確保合同填寫的 地址與房屋所有權(quán)歸屬證明上保持一致。 三、是謹(jǐn)慎選擇租金支付方式。承租人對租金支付期限和支付方式等條款要特別注意，盡可能約定按月或按季度支付租金，避免一次性支付較大額度房租，降低自身權(quán)益受損的風(fēng)險。 四、是租賃合同內(nèi)容要詳細(xì)。除租金、押金、租期外，以下內(nèi)容也宜在租賃合同中明確：出租人的信息及緊急情況下的聯(lián)系方式；住房內(nèi)的物品數(shù)量及狀況；水、電、暖氣、物業(yè)費(fèi)、天然氣、網(wǎng)絡(luò)等費(fèi)用承擔(dān)人及繳費(fèi)賬戶信息；正常情況下，租賃期間出租人進(jìn)入住房時間、頻次等。 五、是及時辦理租賃合同網(wǎng)簽備案。已開通網(wǎng)上簽訂租賃合同的，應(yīng)當(dāng)選擇在住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房產(chǎn)） 主管部門或其認(rèn)可的網(wǎng)上簽訂。尚未開通網(wǎng)簽的， 簽訂租賃合同后，應(yīng)及時向住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房產(chǎn)） 主管部門備案。 此外，承租過程中應(yīng)注意留存資料證據(jù)。在承租過程中，承租人都要注意留存好關(guān)鍵證據(jù)，如租賃合同、轉(zhuǎn)賬記錄、微信短信記錄、廣告宣傳資料等。如發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員有違法經(jīng)營行為的，可直接向行業(yè)主管部門、市場監(jiān)管部門或行業(yè)組織投訴舉報。同時，留存的有關(guān)證據(jù)，是承租人在發(fā)生租賃糾紛后主張合法權(quán)益的重要依據(jù)。

租賃住房一定要簽書面形式的租賃合同嗎？

是的。租賃住房無論是長租或是短租一定要簽訂書面的租賃合同。一是，簽訂書面合同是法律規(guī)定。住房屬于房屋，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同， 約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)”。二是，簽訂書面合同可有效保護(hù)承租人。在租賃過程中，承租人通常處于弱勢地位，一旦產(chǎn)生糾紛，通常需要依據(jù)約定即租賃合同進(jìn)行調(diào)處，而口頭約定存在難以取證、難以判別是否屬于最終約定等問題，僅靠口頭約定，承租人的利益難以得到充分保護(hù)。因此， 住房租賃應(yīng)當(dāng)簽訂書面的租賃合同。 相關(guān)法律法規(guī)依據(jù)：城市房地產(chǎn)管理法第五十四條。 城市房地產(chǎn)管理法：第五十四條 房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。

設(shè)立居住權(quán)的住房可以出租嗎？

不可以出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。居 住權(quán)是為了滿足生活居住的需要，根據(jù)合同的約定 在他人所有的住宅上享有的占有和使用的權(quán)利。居 住權(quán)是獨(dú)立于土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的用益物權(quán)。居住權(quán)可以理解為單純給居住人設(shè)置的一個物權(quán) 類型。居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。 相關(guān)法律法規(guī)依據(jù)：民法典第三百六十六條、第三百六十九條。 中華人民共和國民法典第三百六十六條:居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。 中華人民共和國民法典第三百六十九條:居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租,但是當(dāng)事人另有約定的除外。

可以承租共有產(chǎn)權(quán)的住房嗎？

承租人可以承租共用產(chǎn)權(quán)的住房。但需要注意的是，已購共有產(chǎn)權(quán)住房出租的，需要共有權(quán)人或代持機(jī)構(gòu)的同意。以北京為例，買房人應(yīng)在代持機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺發(fā)布房屋租賃信息，優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購房條件的家庭出租。出租所得租金收入按照買房人與代持機(jī)構(gòu)所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例進(jìn)行分配，具體內(nèi)容應(yīng)在合同中約定。 相關(guān)法律法規(guī)依據(jù)：民法典第四百七十條、第七百零四條。 民法典第四百七十條【合同主要條款與示范文本】合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括下列條款： (一)當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所; (二)標(biāo)的; (三)數(shù)量; (四)質(zhì)量; (五)價款或者報酬; (六)履行期限、地點(diǎn)和方式; (七)違約責(zé)任; (八)解決爭議的方法。 當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。 民法典第七百零四條 【租賃合同主要內(nèi)容】租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

租金明顯低于市場水平的住房，可以承租嗎？

住房租金水平一般相對比較穩(wěn)定，當(dāng)然也有個別出租人為盡快出租，降低租金水平的情況。但如果租金明顯低于市場合理水平的，承租人一定要詳細(xì)了解情況，不要貪圖便宜，輕易相信，以防上當(dāng)受騙，落入“租金貸”等圈套。