一房二賣誰將有著最終的購買權(quán)
因為房價增漲速度更快、上升幅度大，經(jīng)常超出一般人的預(yù)估，所以也造成了一些利益至上者一房二賣。2個買家，誰將有著最終的購買權(quán)？并沒有購買到房子的顧客損害該怎么辦？
房價高漲屋主一房二賣
2015年11月28日，在蘇州永年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的居間下，晏悟與李吉簽訂了《房地產(chǎn)買賣中介合同》，晏悟?qū)⑺C翠別人02室獨(dú)棟別墅出售給李吉，價格375萬余元。當(dāng)天，李吉向晏悟支付了訂金5萬余元。
2016年3月，晏悟告之永年中介公司，規(guī)定在原有房價基本增漲50萬余元，做為交易期內(nèi)房價高漲的賠償。李吉得知后堅決不同意，為阻攔晏悟與別人簽署合同售賣房屋，李吉將涉案房屋授權(quán)委托別的中介網(wǎng)簽掛牌上市。
見李吉不經(jīng)意抬價，晏悟把那套獨(dú)棟別墅依照新市場行情在其他中介公司進(jìn)行了售賣備案。晏悟都知道把前面的合同終止掉才可以簽署新的合同，3月27日，晏悟各自去函李吉和永年中介公司，稱因李吉未按約付款購房款，并已過合同約定的貸款逾期時長，與此同時2次私自找其他中介公司至房地產(chǎn)交易核心舉辦網(wǎng)簽備案掛牌上市的違規(guī)行為，李吉嚴(yán)重違約，故晏悟終止合同。
李吉害怕耽擱，于3月29日至蘇州市虎丘區(qū)老百姓法院提起訴訟晏悟，要求其馬上相互配合申請辦理房屋的過戶手續(xù)。
李吉的擔(dān)憂果真并不是多余，2016年4月7日，在蘇州家貝房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的居間下，晏悟又與肖達(dá)簽訂了一份《房屋交易（居間）合同書》，承諾晏悟?qū)⑺C翠別人02室別墅出售給肖達(dá)，價格485萬余元。
到此，晏悟完成了多賣110萬余元的效果，也具體作出了一房二賣的舉動。但當(dāng)晏悟與家貝中介公司前往申請辦理相對應(yīng)房地產(chǎn)手續(xù)時，發(fā)覺房屋已因李吉在法院提交了法院強(qiáng)制執(zhí)行查封。
第一位買家得到房屋使用權(quán)
李吉訴晏悟的案件，虎丘法院于2016年至2017年三次公開開庭作出了案件審理。訴訟過程中，李吉將購房的錢匯到法院標(biāo)底款資金。
2017年3月31日，虎丘法院對此案作出了民事判決，覺得：原、被告人彼此通過早期商談，于2015年11月28日簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》早已約定了特定擔(dān)保物、價格、付款時間、交付辦理手續(xù)、合同違約責(zé)任等，具有了買賣協(xié)議主要內(nèi)容，故原、被告人間房屋買賣協(xié)議早已創(chuàng)立、合法有效。房屋買賣協(xié)議是原、被告人的真實意思表示，對雙方均具備拘束力，被告人單方面漲價組成毀約。上訴人已經(jīng)為執(zhí)行房屋買賣協(xié)議做好了準(zhǔn)備，原、被告人彼此房屋買賣協(xié)議的合同目的已能夠?qū)崿F(xiàn)，合同書可繼續(xù)履行，故對原告方規(guī)定被告人繼續(xù)履行房屋買賣協(xié)議、申請辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更備案的請求予以支持。
由此，虎丘法院裁定，晏悟繼續(xù)履行房屋買賣協(xié)議，將薈翠別人02室房屋房產(chǎn)變更備案至李吉戶下。
晏悟上訴至蘇州中級人民法院，蘇州市初級法院于8月25日作出了最終判決：履行合同環(huán)節(jié)中，依據(jù)涉案被告方間的微信記錄及其音頻等相關(guān)資料能夠體現(xiàn)晏悟給出了提升購房款50萬余元的情形，增強(qiáng)了合同履行的阻礙；在雙方未處理完畢合同書是不是繼續(xù)履行及其是不是協(xié)商一致消除的情形下，晏悟又于2016年4月與第三人簽署涉案房屋買賣協(xié)議，應(yīng)視作組成毀約。由于現(xiàn)階段李吉已經(jīng)將絕大多數(shù)購房款匯到原審法院帳戶，具有合同履行的條件，原審法院由此裁定彼此繼續(xù)履行涉案房屋買賣協(xié)議并無不當(dāng)，該院給予保持。
之后，李吉向虎丘法院申請辦理給予申請強(qiáng)制執(zhí)行，此案于2017年10月23日所有申請強(qiáng)制執(zhí)行結(jié)束。
第二位買家得到價差賠付
肖達(dá)糾結(jié)中等了一年多，等來的結(jié)果卻是房屋確立所屬李吉的最終判決。但房價一直在漲，這一年多這一套獨(dú)棟別墅居然又漲了100萬上下。他訴至虎丘法院，要求栽定晏悟退還定金20萬，并賠付市場價與當(dāng)時總價合同的房屋價差損害。
經(jīng)虎丘法院授權(quán)委托，蘇州中安房產(chǎn)評估有限責(zé)任公司于2017年12月29日出具了房地產(chǎn)評估匯報，評定房屋銷售市場單位價值為20200元／平米，銷售市場總額為579.38萬余元。
虎丘法院覺得，肖達(dá)與晏悟簽訂的《房屋交易（居間）合同書》合法有效，雙方均應(yīng)按照約執(zhí)行。此案涉及的薈翠別人02室房屋，晏悟明知道自身已與李吉簽訂了買賣協(xié)議，且已接到李吉規(guī)定相互配合過戶的催告函，仍然于2016年4月7日與肖達(dá)簽訂了再度售賣房屋的合同，且晏悟在簽訂該合同書時往肖達(dá)隱瞞了房屋曾與李吉簽訂了買賣協(xié)議且彼此存有糾紛的客觀事實。晏悟一房二賣的舉動系造成此案糾紛案件所產(chǎn)生的立即原因，其違約行為造成彼此間的《房屋交易（居間）合同書》的合同目的無法實現(xiàn)，對于此事肖達(dá)做為守約方有權(quán)要求晏悟承擔(dān)相應(yīng)的承擔(dān)責(zé)任。依據(jù)分析報告，涉案房屋2017年8月25日的估值為579.38萬余元，和原、被告人合同約定的房價對比上漲了94.38萬余元，肖達(dá)實際損失為94.38萬余元。2018年4月26日，虎丘法院作出了晏悟向肖達(dá)退回定金和賠付房屋價差損失的裁定。
晏悟不服氣虎丘法院裁定，于2018年6月11日向蘇州市初級法院提起上訴。蘇州市初級法院依規(guī)構(gòu)成仲裁庭案件審理了此案，覺得，晏悟與李吉就涉案房屋并無房屋買賣合同關(guān)系并實際履行，系造成此案合同書沒法實際履行的重要原因，對于此事晏悟應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同違約責(zé)任。一審法院由此評定合同糾紛損害金額為房屋價差94.38萬余元，并沒有超過肖達(dá)預(yù)估可得利益范圍，該院給予保持。
值得一提是指，二位顧客申訴成功以后，倆家中介都將晏悟訴至法院。法院覺得，即然前后左右二份合同書全是合法有效的，多方均應(yīng)按照合同約定執(zhí)行分別的義務(wù)，包含應(yīng)付的介紹費(fèi)。故法院裁定晏悟付款倆家中介居間服務(wù)費(fèi)用及合同違約金總共約10萬余元。為了能掙到100萬，晏悟一房二賣，最后還是以300多萬元交易量，相反支付了賠償費(fèi)100萬，晏悟為自己的失信行為付出過沉重的代價。
剖析
一房二賣，并不等于第二份買賣協(xié)議必定失效。法律法規(guī)并沒有明確嚴(yán)禁一物二賣，并不是因一物二賣而自然否認(rèn)合同的效力，只需合同書具有法律規(guī)定的合理要素即合法有效。一房二賣的屋主將產(chǎn)生二份附隨義務(wù)，一切一份合同書不可以執(zhí)行，也將擔(dān)負(fù)違約賠償義務(wù)。二份買賣協(xié)議均是合理且各購房人均規(guī)定合同履行的，應(yīng)按照已辦理房屋使用權(quán)變更備案、合法占有房屋及買賣協(xié)議創(chuàng)立依次等次序明確支配權(quán)維護(hù)選秀權(quán)。但故意辦理登記的購房人，其權(quán)益不可以優(yōu)先于早已合法占有該房屋的購房人。
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