大家離“租金不炒”多遠(yuǎn)
并沒有挨過寒冬，必然迎不到春夏季。
但是，對于房市，對于時下的北京市場，這種周期時間要久一點，久得有些前途迷茫。
有些人說，站不久的將來，在今年的有可能是最好的一年?；蛟S這不是壞事，冰凍的市場教會了大家如何做產(chǎn)品，如何做營銷，如何活下去。大家在2019年，看到了“神戶型”、“增加量改裝”、“地區(qū)凝結(jié)”，看到了行業(yè)勤奮，看到了探尋中的未來。因此，在2019年的最后一個月，中國經(jīng)營報新北京樓市?？l(fā)布年尾特別策劃《拾問2019》，我們一起總結(jié)一起走過的2019。
在調(diào)控政策日益趨緊的今天，“房住不炒”已經(jīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)，然而對于在一線城市奮斗的年輕人來說，對“租金不炒”的期待更加急切。新聞記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然各種組織披露的結(jié)果顯示，北京租房市場不斷下滑，租金水準(zhǔn)跌到2018年至今最低，但還是有組織借拆卸隔斷間、房源降低為名漲價，且漲價力度一部分達(dá)到20％。
一邊說跌一邊價格上漲
“起先說房源少要提升租金，看著我懷疑漲20％的幅度卻說房主不租了要取回。”租住在北苑附近自如客劉珊對“續(xù)期要漲”早就習(xí)以為常，但是對于中介公司前面給新聞媒體給予“北京市租金下挫力度增加、現(xiàn)階段租金水準(zhǔn)已降到2018年初至今的最低部位”的報告，后面又和我談新春價格上漲20％的“實際操作”，還是只有感慨“夠夠”。
據(jù)劉珊所提供的溝通記錄，在租金期滿申請辦理續(xù)約之際，中介公司起先以房源少要提升租金為工作壓力，規(guī)定租金從原先的每月2360元，增漲至2850元；在劉珊確立懷疑價格上漲力度和動因沒多久，大管家以房主不愿續(xù)約、將取回房源借口，讓劉珊另覓其他地方。
搬新家大半個月后，劉珊看到了這一套以前住一年、不上12平方米房源，掛網(wǎng)價往往是大管家所提出的2850元?！昂髞砦揖鸵恢倍⒅@房子，自己并不是說被建設(shè)局約談了、要長期保持么，歸還新聞媒體給予匯報，說北京房租降了，在這么偏僻的地方一口氣漲20％的理由是什么？有沒有人接納呢？”劉珊的質(zhì)疑在隨后的市場中獲得證實。因長時間沒有人租賃，該房源最后降到2530元／月湊合租賃。并沒有做到中介公司預(yù)想的“盈利”，但價格終歸還是漲了，假如算進(jìn)去附加費上升幅度，一個新的租賃客每一個月會比劉珊少花10％成本。
相同的狀況，也發(fā)生在租戶王蕓（筆名）的身上。在今年11月房子租金即到期的前夜，王蕓提早一個月申請辦理續(xù)約，這可以得到一定的折扣優(yōu)惠。但接到大管家的回復(fù)則是，這一套坐落于新奧洋房小區(qū)的合租房子，新一年度租金要有所上漲，由已有的2560元／月增漲到2790元／月，再加上每月附加費上漲幅度，王蕓新一年度的租房子成本費一樣增漲10％。
針對租金增漲，中介公司得出的理由是，“由于管控強(qiáng)制性大家拆隔斷間，房源變少了，價格當(dāng)然要漲的”。原來在王蕓搬入之時，該房源是四室布局，但隔斷間被強(qiáng)制拆除后，重新回歸到三室一廳布局。
“房子已過期，走一走十幾家，還是覺得現(xiàn)階段居住的品質(zhì)要高一些。”王蕓感慨，一邊是價格，一邊是品質(zhì)，價格和質(zhì)量的天平要偏重哪一邊，經(jīng)過一番思索還是被“高價位”擊敗了。
與以上“杰出”北漂一族客不一樣，來源于湖南省的錢雪（筆名）還是北漂一族大軍中的“新手”。在今年的剛畢業(yè)的她，經(jīng)過一個月的考察，最終選擇在距離單位較近的方莊芳星園二區(qū)“安家落戶”。但是令錢雪難以相信是指，自身7點多平方米每月2460塊的租金價格，竟然與合租室友接近11平方米租金價格是一樣的。共住舍友跟他說，入住時間只是比錢雪早了大半個月罷了。
配套設(shè)施基本上同樣，為何舍友可以比自己多3平米？對于此事，大管家稱一方面畢業(yè)季節(jié)租金肯定是要上漲的，但更重要的是隔斷房拆卸后房源減少了，好一點的區(qū)位優(yōu)勢特別是在火熱，價格上漲全是市場推動的。
總體減溫部分分歧
在租戶高呼租金“真的不容易”的前提下，依據(jù)好幾家組織的信息，包含北京市在內(nèi)的許多一二線城市，租賃住房市場都出現(xiàn)減溫趨勢。
據(jù)業(yè)界研究所統(tǒng)計分析，2019年11月北京市租賃住房市場交易量同比10月下降7.79％，同期相比2018年11月下降3.88％。因進(jìn)到淡旺季，11月北京租賃市場再次委縮，均值租金穩(wěn)步前進(jìn)微跌，降到90元／㎡／月下列。1-11月的總交易量較2018年同時期下降2.7％。
資料顯示，與去年租用市場淡旺季對比，北京市在今年的租金下挫力度更高，現(xiàn)階段租金水準(zhǔn)已降到2018年初至今的最低部位。
業(yè)界數(shù)據(jù)研究中心給予的數(shù)據(jù)顯示，11月，其檢測的20個一二線城市月租金掛牌上市平均價為43.64元／平米，環(huán)比下降0.23％，同比減少0.68％。租金持續(xù)5個月下挫，且11月下滑擴(kuò)張0.14個百分點。
業(yè)界機(jī)構(gòu)分析表明，伴隨著春節(jié)的鄰近，北京市租賃住房市場的提供、要求都是在降低，淡旺季發(fā)展趨勢加重。因此11月的租用交易量、均值租金價格都是在下挫，這合乎往年的市場規(guī)律性。12月、1月，北京市租賃住房的淡旺季也將持續(xù)，租金也還能繼續(xù)降低，若來年依然存在在京租房需求，租戶這時租房子能有更大的挑選室內(nèi)空間、議價空間。
“在今年的北京租賃市場的房源供貨很充裕，供求平衡基本上可以確保，現(xiàn)階段北京租賃市場最大的問題是部分供求矛盾?！焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅稱，正因為有了部分供求矛盾它的存在，才能出現(xiàn)組織數(shù)據(jù)說減溫、租戶說漲價的狀況。
逆勢漲價自信在哪
處在市場減溫環(huán)節(jié)，中介服務(wù)趁勢價格上漲的底氣在哪兒？可以說是房源減少了？
“客觀來說，違反規(guī)定隔斷房很多被拆除，確實存在推動租房子價格上漲的要素，終究之前有隔斷房它的存在，減輕了北京市因需求量很高對租金增漲產(chǎn)生的壓力?！睂I(yè)人士分析稱，從整體來看，北京市先前租房子價格一路上漲，并不是都是拆卸隔斷房導(dǎo)致的，之前就發(fā)生了中介服務(wù)存有壟斷性房源、炒高租金的亂相。隔斷房的拆卸大量傳送的是一種心態(tài)，房源減少了、房價變高，但房源總數(shù)到底有多少個，組織心里清楚。
“違反規(guī)定隔斷房很多被拆除后，中小戶型房子、租金價格便宜的房源越來越低，這或許是中介服務(wù)逆勢上漲的底氣，盡管北京市總體租用市場處在下滑，但不可否認(rèn)一些地區(qū)比較好的‘小房源’有逆勢上漲的潛力。”郭毅表明，局部地區(qū)高的需要量，依舊可以傳出漲價的“數(shù)據(jù)信號”。
針對北漂一族年輕人來講，邁入大城市的第一步便是考慮到“住哪”，現(xiàn)階段，“房住不炒”已經(jīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)，而“租金不炒”間距一線城市奮斗的年青人到底有多遠(yuǎn)？
在郭毅來看，影響一個城市的租金水準(zhǔn)只不過有兩方面，第一是要求，第二是提供。從要求方面看，近幾年來北京常住人口一直處于下跌趨勢，促使本來緊張的供求矛盾獲得了一定減輕，的需求變?nèi)跄苡行Ы档妥饨鸬纳蠞q速度；從北京租賃市場供給端看來，近些年北京市已經(jīng)源源不絕向租用市場引入“凈水”，集體土地租賃房等一系列商品已經(jīng)抓緊進(jìn)入市場，北京市全部租用市場的供給量持續(xù)加大。
“租賃住房是一個徹底市場化的領(lǐng)域，當(dāng)真正實現(xiàn)供求平衡、地區(qū)均衡后，一切炒高個人行為可能就無從說起。”郭毅進(jìn)一步表明。
就在那記者采訪的前提下，北京建委發(fā)布消息，在今年的全年度北京市開工建設(shè)建設(shè)集體土地租賃房約3萬件，轉(zhuǎn)換、改造租賃房2054套（間），建設(shè)籌資公共租賃房約1.5萬件。北京建委表明，下一步，將進(jìn)一步完善政策租賃房建設(shè)管理方法常態(tài)化，合理降低企業(yè)成本，標(biāo)準(zhǔn)改造轉(zhuǎn)換租用型企業(yè)員工集體宿舍工作中；幫助社會發(fā)展多方積極開展，加速推進(jìn)集體土地租賃住宅動工建設(shè)，推動政策租賃房身心健康穩(wěn)定發(fā)展。
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