你據(jù)說(shuō)過(guò)樓面價(jià)嗎？樓總面積和房?jī)r(jià)到底是否一個(gè)含意？
許多準(zhǔn)備購(gòu)房的人都感覺(jué)房?jī)r(jià)還是較為高的，害怕自身買(mǎi)來(lái)以后房?jī)r(jià)下挫。因此購(gòu)房的情況下，買(mǎi)房者常有自身的一桿秤那就是我準(zhǔn)備買(mǎi)的房屋到底值不值得。在房?jī)r(jià)成本費(fèi)中，樓面價(jià)便是在其中一部分關(guān)鍵要素。那么什么是樓面價(jià)？樓面價(jià)和房?jī)r(jià)中間有什么關(guān)系？
什么是樓面價(jià)？
樓面價(jià)就是指土地價(jià)格除于該土地的容許較大總建筑面積，每一個(gè)土地在得到時(shí)，基礎(chǔ)常有建筑容積率要求，框定了該土地工程建筑的較大總面積。樓面價(jià)一定水平說(shuō)明了該新項(xiàng)目在市場(chǎng)銷(xiāo)售時(shí)，企業(yè)市場(chǎng)價(jià)中所包括的土地成本費(fèi)。
樓面地價(jià)＝土地原價(jià)價(jià)格整體規(guī)劃總建筑面積＝土地價(jià)格價(jià)格規(guī)劃容積率；整體規(guī)劃總建筑面積＝土地總面積×建筑容積率；建筑容積率=地面上工程建筑占地面積價(jià)格整體規(guī)劃用地面積。
比如，競(jìng)拍的土地總面積為13145平米，建筑容積率為3.2，最終賣(mài)價(jià)為4.63億人民幣。樓面地價(jià)=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方米。
樓面價(jià)與房?jī)r(jià)有什么關(guān)系呢？
一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)就是指房屋建筑連在其占有土地在特殊時(shí)間范圍內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)值。即房?jī)r(jià)：土地價(jià)格＋房屋建筑價(jià)格，是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和資源分配最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。
朋友房?jī)r(jià)的價(jià)格精準(zhǔn)定位由多種多樣要素組成的。也就是由土地花費(fèi)、建安工程費(fèi)、稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用、純利潤(rùn)、服務(wù)費(fèi)及開(kāi)發(fā)費(fèi)、公共性服務(wù)設(shè)施費(fèi)、企業(yè)所得稅、市場(chǎng)銷(xiāo)售費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等10種要素組成的。
據(jù)測(cè)算，土地成本費(fèi)占房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本占比40%上下，并且這也要看土地是根據(jù)哪些方式取得的，如果是根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈競(jìng)拍，土地成本費(fèi)有可能占到項(xiàng)目成本的60%上下乃至高些。
樓面價(jià)格和銷(xiāo)售價(jià)格有什么關(guān)系？
樓面價(jià)格簡(jiǎn)言之僅僅房地產(chǎn)商的一個(gè)成本計(jì)算的一個(gè)數(shù)據(jù)信息，談不上銷(xiāo)售價(jià)格的一切參照，銷(xiāo)售價(jià)格的參照，大量的是隨行就市，有些人得出了一個(gè)大約的優(yōu)化算法，樓面價(jià)格乘于1.8也罷，是2.5倍也罷，全是大約的估計(jì)，也會(huì)伴隨著時(shí)間的變化越來(lái)越?jīng)]有規(guī)律性。
樓面價(jià)說(shuō)明了該新項(xiàng)目在市場(chǎng)銷(xiāo)售時(shí)，企業(yè)市場(chǎng)價(jià)中所包括的土地成本費(fèi)。這樣一來(lái)就表明了，由于商住樓的最后市場(chǎng)價(jià)包含了樓面價(jià)，因此，房地產(chǎn)商在拿地的情況下開(kāi)支的土地價(jià)格，便會(huì)做為商住樓最后市場(chǎng)價(jià)的參照規(guī)范之一。樓面價(jià)低房?jī)r(jià)不一定低！假如拿地成本費(fèi)較低而新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度較長(zhǎng)，那么土地使用價(jià)值將會(huì)伴隨著時(shí)間的提升而上升，節(jié)節(jié)攀升之中，房?jī)r(jià)也會(huì)相匹配拉升。
最后房?jī)r(jià)怎樣需看全部房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)及其房地產(chǎn)商針對(duì)新樓盤(pán)的精準(zhǔn)定位和別的成本費(fèi)用。小城市土地價(jià)格低，建安成本占有占比高，銷(xiāo)售價(jià)格是樓面價(jià)3到5倍也歸屬于一切正常，大都市土地價(jià)格高，建安成本占有占比低，銷(xiāo)售價(jià)格是樓面價(jià)的1.5到1.8倍也是高盈利，因而有關(guān)房?jī)r(jià)和樓總面積價(jià)中間的關(guān)聯(lián)，要根據(jù)實(shí)際地域，實(shí)際各自，需要附近參照價(jià)格來(lái)綜合分析，才會(huì)得到最少市場(chǎng)價(jià)范疇多少錢(qián)！
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